Glossaire de la copropriété

Personne morale regroupant tous les copropriétaires d'un immeuble. L'ACP possède la personnalité juridique, un patrimoine propre et est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Elle peut agir en justice et conclure des contrats.

Acte notarié qui constitue la copropriété forcée. Il décrit l'immeuble, distingue les parties privatives des parties communes, et fixe les quotes-parts de chaque lot. Transcrit au bureau de la Conservation des hypothèques.

Organe de décision de la copropriété. Réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an (AG ordinaire). Prend les décisions par vote selon différentes majorités. Doit être convoquée au moins 15 jours à l'avance.

Demande de paiement adressée par le syndic à chaque copropriétaire pour contribuer aux charges de la copropriété. Basé sur le budget prévisionnel et les quotes-parts de chacun.

Assurance incendie obligatoire couvrant l'ensemble de l'immeuble (parties communes et privatives). Souscrite par le syndic au nom de l'ACP. Couvre incendie, dégâts des eaux, tempête, etc.

Registre officiel belge où chaque ACP doit être inscrite. L'inscription donne un numéro d'entreprise à la copropriété, nécessaire pour les comptes bancaires et les contrats.

Estimation des dépenses à venir pour l'exercice comptable suivant. Préparé par le syndic et approuvé en AG. Sert de base pour les appels de fonds trimestriels ou mensuels.

Ensemble des dépenses liées à l'entretien, la gestion et le fonctionnement des parties communes de l'immeuble. Se divisent en charges générales (pour tous) et charges spéciales (pour certains lots).

Copropriétaire désigné par l'AG pour vérifier les comptes du syndic. Obligatoire si la copropriété n'a pas de conseil de copropriété. Émet un rapport annuel présenté à l'AG.

Organe de contrôle du syndic, obligatoire dans les copropriétés de 20 lots ou plus. Composé de copropriétaires élus en AG. Vérifie la gestion du syndic et peut lui donner des avis.

Régime juridique qui s'applique automatiquement lorsqu'un immeuble est divisé en lots privatifs appartenant à des propriétaires différents. Régie par les art. 3.78 à 3.100 du Code civil belge.

Composante de la facture d'eau en Wallonie couvrant la production et la distribution d'eau potable. Tarif progressif par tranches de consommation.

Composante de la facture d'eau en Wallonie couvrant l'épuration des eaux usées. Tarif unique au m³, collecté par le distributeur et reversé à la SPGE.

Document annuel répartissant les dépenses réelles de la copropriété entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts. Compare les provisions versées aux dépenses réelles et calcule la régularisation.

Épargne obligatoire de la copropriété destinée à financer les gros travaux futurs. Minimum légal : 5% des charges communes ordinaires par an. Placé sur un compte bancaire séparé au nom de l'ACP.

Trésorerie courante de la copropriété alimentée par les appels de fonds. Sert à payer les dépenses courantes (entretien, énergie, assurance). Géré sur un compte bancaire séparé du fonds de réserve.

Service gratuit de la Région de Bruxelles-Capitale accompagnant les copropriétés (surtout les petites sans syndic pro) dans leurs projets de rénovation et de gestion.

Organisme régulant la profession de syndic professionnel en Belgique. Tout syndic rémunéré doit être inscrit à l'IPI et respecter un code de déontologie. Peut sanctionner les manquements.

Magistrat exclusivement compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété (art. 591 C. jud.). Tranche les conflits entre copropriétaires, entre l'ACP et le syndic, ou les contestations de décisions d'AG.

Plus de la moitié des quotes-parts présentes ou représentées. Requise pour les décisions courantes : approbation des comptes, budget, travaux d'entretien, nomination du syndic.

Deux tiers des quotes-parts présentes ou représentées. Requise pour les travaux d'amélioration, la modification du règlement d'ordre intérieur, les travaux d'économie d'énergie.

Quatre cinquièmes des quotes-parts présentes ou représentées. Requise pour les travaux affectant les parties communes, la modification de la répartition des charges, la reconstruction après sinistre.

Parties de l'immeuble qui appartiennent en indivision à tous les copropriétaires : halls, escaliers, toiture, façade, ascenseur, parking commun, jardins, canalisations principales. Définies dans l'acte de base.

Parties de l'immeuble appartenant exclusivement à un copropriétaire : l'intérieur de l'appartement, cave, garage privatif. Le propriétaire en a la jouissance exclusive mais doit respecter le règlement.

Document obligatoire lors de la vente ou location d'un lot privatif, indiquant la performance énergétique du bâtiment (score A à G). Réalisé par un certificateur agréé. Valable 10 ans.

Plan comptable obligatoire pour les copropriétés belges, défini par arrêté royal. Classifie les comptes en 7 classes (fonds, immobilisations, créances, comptes financiers, charges, produits). Obligatoire depuis 2019.

Mandat écrit permettant à un copropriétaire de se faire représenter en AG par une autre personne. Un mandataire ne peut détenir plus de 3 procurations (sauf si le total ne dépasse pas 10% des voix).

Document officiel qui consigne les décisions prises en AG. Doit mentionner les résultats de chaque vote, les quotes-parts présentes, les oppositions. Envoyé aux copropriétaires dans les 30 jours. Contestable dans les 4 mois.

Fractions attribuées à chaque lot privatif, représentant sa part dans les parties communes. Fixées dans l'acte de base en fonction de la valeur relative de chaque lot. Servent de clé de répartition des charges et de droit de vote.

Partie de l'acte de base qui fixe les droits et obligations des copropriétaires, les règles de fonctionnement de l'AG, les pouvoirs du syndic. Acte notarié transcrit à la Conservation des hypothèques.

Document fixant les règles de vie commune dans l'immeuble : heures de silence, usage des parties communes, animaux, déchets, travaux, stationnement. Modifiable à la majorité des 2/3 en AG.

Programme de primes à la rénovation énergétique de la Région de Bruxelles-Capitale. Couvre isolation, chauffage, audit. Montants majorés selon les revenus. Les copropriétés bénéficient de la catégorie B par défaut.

Organisme wallon gérant l'assainissement des eaux usées. Le CVA (coût-vérité assainissement) est collecté par les distributeurs d'eau et reversé à la SPGE.

Personne physique ou morale chargée de la gestion quotidienne de la copropriété. Nommé par l'AG. Peut être professionnel (inscrit IPI) ou bénévole. Exécute les décisions d'AG, gère les comptes, représente l'ACP.

Copropriétaire qui assure gratuitement la gestion de l'immeuble. Pas d'obligation d'inscription à l'IPI. Soumis aux mêmes obligations légales que le syndic professionnel.

Syndic nommé par le juge de paix lorsque la copropriété est sans syndic ou en cas de carence grave. Le juge fixe la durée du mandat et les pouvoirs.

Accord de tous les copropriétaires (100% des quotes-parts). Requise pour modifier les quotes-parts, la destination de l'immeuble, ou dissoudre la copropriété.

Distributeur d'eau potable en Région de Bruxelles-Capitale. Tarification linéaire (prix unique au m³) contrairement à la Wallonie (tarif progressif).