L'acte de base et le règlement de copropriété

L'acte de base est le document notarié fondateur de la copropriété. Il est rédigé par un notaire lors de la division de l'immeuble en lots.

Il contient :

• La description de l'immeuble (adresse, parcelle cadastrale)

• La division en lots (appartements, caves, parkings, etc.)

• Les quotes-parts de chaque lot (en millièmes ou pourcentage)

• La désignation des parties communes et privatives

• Le règlement de copropriété

L'acte de base est publié au bureau des hypothèques et lie tous les copropriétaires successifs.

Chaque lot possède une quote-part des parties communes, exprimée en millièmes (ex: 85/1000) ou en pourcentage (ex: 8,5%).

La quote-part détermine :

• Votre contribution aux charges communes

• Votre poids de vote en assemblée générale

• Votre part dans la propriété des parties communes

Calcul des quotes-parts :

Elles sont fixées en fonction de :

• La surface du lot

• La situation (étage, vue, orientation)

• La destination (résidentiel, commercial)

Exemple : Un appartement de 100m² au 5ème étage aura une quote-part plus élevée qu'un studio de 30m² en rez-de-chaussée.

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie commune et les droits et obligations de chacun.

Il contient :

• Les règles d'usage des parties communes (hall, ascenseur, jardins)

• Les restrictions d'usage des parties privatives (pas de commerce dans un immeuble résidentiel)

• Les obligations d'entretien

• La répartition des charges (ordinaires, extraordinaires)

• Les modalités de fonctionnement de l'ACP

Il est annexé à l'acte de base et a la même valeur juridique.

Le règlement d'ordre intérieur (ROI) complète le règlement de copropriété avec des règles pratiques :

• Horaires de silence

• Animaux de compagnie (autorisés ou non)

• Utilisation des communs (buanderie, local vélos)

• Règles de stationnement

• Travaux dans les appartements

Le ROI peut être modifié plus facilement que le règlement de copropriété (majorité simple en AG).

Modifications mineures (ROI, règlement intérieur) :

→ Majorité simple en assemblée générale

Modifications importantes (quotes-parts, destination de l'immeuble) :

→ Unanimité des copropriétaires requise

→ Acte notarié obligatoire

→ Publication au bureau des hypothèques

Exemples nécessitant l'unanimité :

• Modifier les quotes-parts

• Changer la destination d'un lot (résidentiel → commercial)

• Créer de nouveaux lots

• Supprimer des parties communes

Le notaire joue un rôle essentiel :

• Rédaction de l'acte de base initial

• Conseil sur la répartition des quotes-parts

• Vérification de la conformité au Code civil

• Publication aux hypothèques

• Modification de l'acte (si unanimité)

À l'achat d'un lot, le notaire doit vous fournir :

• Une copie de l'acte de base

• Le règlement de copropriété

• Les derniers PV d'assemblées générales

• Les comptes de la copropriété