Beheer uw mede-eigendomzonder professional te zijn
Beheert u vrijwillig uw gebouw? Syndic24 geeft u dezelfde tools als een professionele syndicus, eenvoudig en volledig conform.
Wat is een vrijwillige syndicus?
Een vrijwillige syndicus is een mede-eigenaar die door de algemene vergadering verkozen wordt om de mede-eigendom te beheren zonder erkend te zijn door het BIV. Hij oefent dit niet beroepshalve uit, maar is onderworpen aan exact dezelfde wettelijke verplichtingen als een professionele syndicus: schriftelijk contract, genormaliseerde boekhouding, gescheiden rekeningen en een jaarlijkse algemene vergadering.
Wie kan vrijwillige syndicus worden?
Om vrijwillige syndicus te zijn moet u mede-eigenaar zijn in het betrokken gebouw en aangesteld worden door de algemene vergadering met volstrekte meerderheid (50 % + 1 stem). Een inschrijving bij het BIV of een specifieke opleiding is niet vereist — al is een goede kennis van boekhouding en wetgeving sterk aanbevolen.
Het mandaat wordt op de AV gestemd en mag niet langer duren dan 3 jaar. Het is hernieuwbaar, maar enkel door een uitdrukkelijke beslissing van de vergadering: stilzwijgende verlenging is verboden. Net als de professionele syndicus ondertekent de vrijwilliger een schriftelijk contract met zijn prestaties en vergoeding, ook al bedraagt die € 0.
De wettelijke verplichtingen: dezelfde als die van een professional
In België draagt de vrijwillige syndicus dezelfde verantwoordelijkheden als een professionele syndicus. Zijn taken zijn vastgelegd in artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek: hij vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars (VME) in rechte, roept de algemene vergadering bijeen (minstens één keer per jaar, met een termijn van 15 dagen), stelt de notulen op, voert de beslissingen van de AV uit, voert de boekhouding en beheert het onderhoud van de gemeenschappelijke delen.
De boekhouding moet gevoerd worden volgens een genormaliseerd boekhoudplan (dubbel boekhouden boven 20 kavels), en zowel het werkkapitaal als het reservefonds moeten op gescheiden bankrekeningen op naam van de VME staan. Bij een beheersfout draagt de vrijwillige syndicus persoonlijke aansprakelijkheid.
Ondernemingsnummer (KBO) en BA-verzekering
Elke mede-eigendom met gemeenschappelijke delen vormt een VME, die ingeschreven moet zijn bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en over een ondernemingsnummer moet beschikken. De syndicus — vrijwillig zoals professioneel — is verantwoordelijk voor de bijwerking van deze gegevens en vermeldt het ondernemingsnummer van de VME op de officiële documenten (oproepingen, notulen, afrekeningen).
In tegenstelling tot de professional heeft de vrijwillige syndicus geen automatische BA-verzekering. Ze is wettelijk niet verplicht maar blijft sterk aanbevolen en wordt apart afgesloten, vanaf ongeveer € 100/jaar, om beheersfouten te dekken.
Wanneer een beroep doen op een professionele syndicus?
De vrijwillige syndicus is vooral geschikt voor kleine mede-eigendommen (minder dan 10 kavels) met eenvoudig beheer, wanneer een mede-eigenaar gemotiveerd en beschikbaar is en het budget beperkt is. Een professionele syndicus verdient de voorkeur boven 20 kavels, bij een technisch complex beheer (lift, collectieve verwarming, ondergrondse parking), frequente conflicten of belangrijke werken.
Tussen beide groeit een hybride oplossing: vrijwillige syndicus blijven en tegelijk steunen op gespecialiseerde software die de genormaliseerde boekhouding, bijdragevorderingen, afrekeningen en notulen automatiseert — de nabijheid en het gratis karakter van de vrijwilliger, met de nauwkeurigheid van een professionele tool.
Het werk van de vrijwillige syndicus, zonder de last
Een duidelijke boekhouding
Genormaliseerd boekhoudplan, dagboek, balans en jaarbalans. Geen Excel-gegoochel meer.
Regionale waterafrekeningen
Automatische berekening volgens uw regio: Brussel, Wallonië of Vlaanderen.
De kostenafrekeningen
Automatisch gegenereerd en met één klik naar elke mede-eigenaar verzonden.
Wettelijke conformiteit
Ondernemingsnummer van de VME op de documenten, AV-regels gerespecteerd.
Alles wat u nodig heeft in de Particulier-formule
- Volledige boekhouding & boekjaren
- Bijdragevorderingen
- Automatische kostenafrekeningen
- Waterafrekeningen (Brussel, Wallonië, Vlaanderen)
- Eigenaars & huurders
- Documentenbibliotheek
- Ondersteuning per e-mail
Een formule op uw maat
Onbeperkt aantal gebouwen. Voorbeeld: een gebouw van 10 kavels = 20 € incl. btw/maand. Kelders, garages en parkeerplaatsen worden niet gefactureerd.
Gratis startenZonder verbintenis · op elk moment opzegbaar
Wilt u uw algemene vergaderingen in de tool houden — oproepingen, stemmen volgens duizendsten, notulen — en het portaal voor de mede-eigenaars openen? Ontdek de Premium-formule
Veelgestelde vragen over de vrijwillige syndicus
De volledige gids voor de vrijwillige syndicus
Vijf inhoudelijke artikels, gebaseerd op het Belgisch Burgerlijk Wetboek, boek 3. Ze beantwoorden de vragen die u zich stelt vóór u het mandaat aanvaardt — en die welke daarna komen.
Vrijwillige syndicus worden
Wie het kan zijn, hoe de aanstelling wordt gestemd, het verplichte schriftelijke contract en de formaliteiten van de eerste dagen.
De verplichtingen
Dezelfde wettelijke verplichtingen als die van de professionele syndicus, op de BIV-deontologie na.
De vergoeding
Onbezoldigd mandaat, terugbetaling van werkelijke kosten of vergoeding: wat het contract moet bepalen en wat de fiscus verwacht.
Verzekering en aansprakelijkheid
De BA-verzekering is verplicht en wordt bij een onbezoldigd mandaat afgesloten op kosten van de vereniging van mede-eigenaars.
Ontslag, afzetting, einde mandaat
De drie manieren waarop een mandaat eindigt, wat ze kosten, en de overdracht van het dossier binnen 30 dagen.
Klaar om uw rol als vrijwillige syndicus te vereenvoudigen?
7 dagen gratis proefperiode, zonder creditcard.
Gratis starten